fredag den 22. maj 2009

Årsberetning 2008

Årsrapport for budgetåret 2008:

Så gik der endnu et år og det blev igen tid til at afholde den ordinære generalforsamling.

Den på den seneste generalforsamlingen den 10. april 2008 valgte bestyrelse med suppleanter og medhjælpere har "holdt sammen" hele året og der har - som i de foregående år - været spændende opgaver nok at tage fat på .

Desværre har vi, siden sidste generalforsamling, mærket finanskrisen på salget af andele og bestyrelsen har arbejdet hårdt på at fastholde eller hvis muligt, nedsætte vores boligydelse og det er faktisk ved hårdt arbejde lykkedes, se nedenfor.

Bestyrelsen har fået ejendommen lovpligtigt energimærket og kigger nu længere ud i fremtiden og er derfor i gang med at udarbejde en vedligeholdelsesplan for vores ejendom, så den kan holde i mange mange år endnu

Et kort referat af de højest prioriterede arbejdsopgaver fremgår nedenfor og herudover henviser bestyrelsen til de månedlige referater, der opsættes på opslagstavlerne i opgangene.

5-årsgennemgang med Hoffmann

Som det fremgik af sidste års beretning var bestyrelsen optimistisk og troede/håbede at Hoffmann ville udbedre de sidste udvendige mangler i løbet af foråret 2008. Dette holdt desværre ikke og vi har stadig få udeståender med Hoffmann, men efterhjælpsarbejdet pågår og vi håber nu, at en endelig afslutning kan ske i løbet af foråret 2009. Det drejer sig om vandindsivning i parkeringskælderen, som vi p.t. stadig ikke er helt tilfreds med udbedringen af.

Rørskadesagen

Nu skulle det meget gerne være slut med vandskader, for rørskadesagen blev planmæssigt afsluttet med udgangen af 2008 og det er bestyrelsens indtryk, at projektet er forløbet til de fleste andelshaveres tilfredshed, da entreprenørfirmaet (Eibye & Holmsgaard) har været gode til at orientere beboerne og til at overholde den opstillede tidsplan.

Vi finansierede byggesagen via vores indestående i Kuben, derfor var det ikke nødvendigt at optage et decideret byggelån. Vi var dog nødsaget til at optage en kassekredit i juli for ikke at have underskud på vores drift, indtil vi fik vores penge tilbage fra byggeskadefonden. Denne kredit kører stadig. Da sagen blev afsluttet i Byggeskadefonden, fik vi 1.900.000 kr retur, disse penge blev indsat på en højrentekonto, hvor de er låst frem til april 2009.

Energimærkning

Mylliin Energi Consult ApS & Varmekonsulenterne ApS stod for energimærkningen af vores ejendom

Vores ejendom fik et B, hvilket er det næstbedste, konsulenten kom med nogle få forbedringsforslag, men måtte konkludere at selv hvis vi foretog de foreslåede forbedringer ville vores mærke stadig være et B. Det blev samtidig konkluderet at ejendommens varmeforbrug er i overensstemmelse med det forventede for en ejendom som denne. Samt at bygningen fremstår som en god og sund bygningsmasse.

Konsulenten gennemgik desuden nogle af de lejligheder der har haft vandskader og kunne konkludere at ingen af lejlighederne har fugtproblemer. Han gjorde dog opmærksom på at det er vigtigt at sørge for god udluftning i lejlighederne, dette kan bla. gøres ved at ventilationerne i vinduerne altid er åbne.

Hvis du vil se hele energimærket kan det rekvireres hos: nehrhaupt@privat.dk

Vedligeholdelsesplan

Bestyrelsen har i februar 2009 indgået en aftale med Ejby & Holmsgaard om at få udarbejdet en tilstandsrapport for ejendommen samt et 10 års vedligeholdelsesbudget. Årsagen til dette er at vi vil sikre os at vi vedligeholder vores ejendom på den bedst mulige vis, således at vi sørger for at vores ejendom ikke forfalder. Vi har desuden i vores budget for de næste år afsat 280.000 kr. til vedligeholdelse, for at sikre at vi har penge til de nødvendige arbejder.

Lånomlægning

Efter den sidste ekstraordinære generalforsamling sidste år, fik vi endelig foretaget vores lånomlægning, med det resultat at vi kunne nedsætte vores boligafgift med 10 %. Det har også resulteret i at vi endelig har penge til at foretage den nødvendige løbende vedligeholdelse.

Vi var meget heldige at vi fik lukket vores omlægning før finanskrisen startede, for der ville nok ikke være så nemt at få lavet denne løsning i 2007. Men vi fik opkøbt vores obligationer og fik lukket et Cibor6 lån på ca. 53 mill. og et banklån på ca. 20 mill. og det betyder at vi betaler ca. 5 % i fast rente både på vores realkreditlån og på vores banklån, idet vi har indgået en rentesikring med banken. Hvis foreningen ønsker det kan der dog afdrages på gælden, for at nedbringe vores renteudgifter.

Hvis vi ikke havde foretaget denne omlægning ville vores boligafgift stige hvert år med det som støtten falder pr. år.

Efter vi havde afsluttet lån omlægningen, søgte og fik jeg arbejde i Nordea’s afdeling for Boligforeninger, hvor jeg nu rådgiver andelsboligforeninger og ejerforeninger i bla. lånomlægning. Jeg informerede Jytte Dayan om dette da jeg søgte jobbet – Kirsten Nehrhaupt.

Adlex-løsning

Flere andelshavere modtog i november et brev fra advokatfirmaet Adlex. I brevet informerede de om at de havde fundet en løsning som gør det muligt for andelshaverne at få rentefradrag for foreningens gæld. Dette gøres ved at foreningens gæld lægges ud på de enkelte andelshavere ved at opskrive andelsindskuddet med andelens del af foreningens gæld.

Eftersom der er stor uenighed om hvilke konsekvenser dette kan have for foreningen har vi valgt at afvente indtil vi er sikre på at foreningen ikke løber en risiko.

Hvis det på et tidspunkt viser sig, at der ingen risiko er for foreningen, vil bestyrelsen naturligvis indkalde til en ekstraordinær generalforsamling så vi kan tage stilling til dette.

Administrator

Vi har i efteråret været på udkig efter en ny administrator. Og har fundet en meget god og kompetent advokat som har et administrationsfirma, eftersom vi var overbevidste om at de kan hjælpe os fremover, stiller vi forslag om, at bestyrelsen bemyndiges til at skifte administrator. Udgiften til den nye administrator vi ligge på niveau med Kuben. Der er dog flere fordele ved den nye administrator bla. vi får tilknyttet en meget erfaren administrator, som selv styrer vores økonomi og betaler vores regninger, alle vores betalinger vil foregå via vores egen netbank, som bestyrelsen kan få kigge adgang til, samt mange flere.

Gårdudvalget

Gårdudvalget har i samarbejde med gårdudvalget fra T2 afholdt flere møder i efteråret 2008. Formålet med møderne var i fællesskab at komme med forslag til forbedringer af den fælles gård. Ved forbedring forstås mulighed for bedre udnyttelse, bedre oprydningsmulighed og forskønnelse. Møderne endte med et forslag som indeholdt to elementer: 1) En overdækket terrasse, som kunne tjene til ly, for sommerregnen. Dette delelement var stærkt støttet af de grillende medlemmer. 2) En overdækket terrasse, som kunne tjene til opsamling af legetøj og børnecykler, som ellers flyder rundt omkring i gården til stor gene for de fleste. Det samlede udvalg valgte at prioritere begge delelementer lige højt, dvs. enten begge forslag eller intet, da de afslutningsvis forelagde det samlede projekt for de to bestyrelser, T1 og T2. Prisen på det samlede projekt var ca. 150.000 kr. Projektet blev nedstemt. - Fremover vil det være hensigtsmæssigt, at have aftalt et budget før projekter udarbejdes.

Søndag den 1. februar 2009 arrangerede gårdudvalget en oprydningsformiddag. Ca. 5-6 personer deltog. Områderne i kældre og ved festlokalet blev ryddet for tilfældigt hensatte eller glemte artikler. Vores rengøringsfirma fjernede dagen efter det opsamlede mod aftalt ekstrabetaling. - Vi håber ikke, at det fremover vil være nødvendigt med sådanne tiltag, da beboerne selv har ansvar for at skaffe sig af med overflødige møbler mm.

Husorden for andelsboligforeningen Trøjborg

Forord:

En andelsboligforening er et miniaturesamfund. Beboerne bliver mere eller mindre afhængige af hinanden, man bliver fælles om mange ting, og derfor er det naturligt at opstille visse almindelige regler for at medvirke til at skabe et godt klima blandt beboerne.

Reglerne i denne husorden er fastsat både for at beskytte beboerne og ejendommen.

Der skabes tryghed og tilfredshed, hvis alle erkender nødvendigheden af at tage hensyn til hinanden.

Husordenen er samtidig et led i bestræbelserne på at skabe god ro og orden for beboerne og holde ejendommen og friarealerne i pæn stand og dermed holde boligafgiften lavest mulig.

Affald:

Affaldsskakterne må kun benyttes til almindeligt køkkenaffald og lignende. Det lægges i 15 liters affaldsposer, som lukkes med knude. Af hensyn til støjgener, må nedkastning ikke finde sted mellem kl 22 og kl 7.

Aviser og pap lægges i specialcontainerne, der står i gården. Kartoner skal skæres i stykker og trampes flade forinden, så containerne ikke overfyldes.

Andet affald, der er for stort til affaldsskakterne, emballeres i store plastposer eller lignende og tillukkes forsvarligt, inden de lægges i de almindelige containere. I disse containere må der – af hensyn til rottefaren - under ingen omstændigheder kastes madrester. Ved spisning i gårdanlægget skal disse rester emballeres og nedkastes i skakterne på trappeopgangene.

Batterier og andre mindre elektriske dele lægges i de små batteristandere, der er opstillet ved containerne.

Større affald - som møbler, tæpper m.v. – skal hver enkelt andelshaver selv sørge for at bringe til en genbrugsplads.

Det er forbudt at henlægge affald i gården, i trappeopgange eller kælderarealer. Bestyrelsen kan om nødvendigt lade det fjerne og opkræve omkostningerne hertil hos beboeren.

Antenne:

Tilslutning til antenne må kun foregå med de originale kabler og stik, og det er forbudt at opsætte antenner, paraboler og lignende uden særskilt tilladelse fra bestyrelsen. Det er forbudt for beboerne at foretage indgreb i fælles antenneanlæg. Konstaterede fejl skal meddeles bestyrelsen, som forestår rettelser.

Altaner, vinduer, træværk o.lign.:

Altanerne skal forblive i den oprindelige form og farve. Det er tilladt at opsætte altankasser, men kun såfremt man sikrer sig, at disse ikke på nogen måde generer andre beboere med skygge, vanddryp el.lign.

Vinduer, der er synlige udefra, må ikke males i andre farver end de oprindelige.

Det er ikke tilladt at opstille hegn ved terrasser, medmindre bestyrelsens godkendelse foreligger.

Det er forbudt at tegne og male på ejendommens træ- og murværk eller på anden måde beskadige ejendommen eller dens inventar. Overtrædelse medfører erstatningspligt for gerningsmanden. Konstateres graffiti eller anden beskadigelse, skal dette straks anmeldes til bestyrelsen.

Gårdanlæg:

Skal holdes ryddeligt.

Dyr:

Det er tilladt at holde husdyr, såfremt disse ikke generer de øvrige beboere med støj og lugt.
Husdyr må kun befinde sig i gårdanlægget, hvis de føres i snor, og de må ikke forrette deres nødtørft derinde.

Bestyrelsen har altid ret til at forbyde husdyrhold, og andelshavere, der påtænker at anskaffe sig husdyr udover det sædvanlige, bør derfor anmode bestyrelsen om forhåndsgodkendelse.

Fodring af vilde dyr og fugle er forbudt.

Kriminalprævention:

For at begrænse indbrud og tyveri mest muligt er det beboernes pligt at sørge for, at ejendommens døre og porte lukkes og låses.

Støj:

Musik og støjende adfærd skal holdes på et plan, så det ikke er til gene for de øvrige beboere. Ved afholdelse af fester skal beboeren informere de øvrige i god tid og således sikre, at de er orienterede om støjen.

Højtalere, vaskemaskiner og andre teknise hjælpemidler skal installerees således, at de ikke ved støj eller på nogen anden måde er til gene for ejendommen eller andre beboere. Brug af boremaskiner og andre støjende værktøj må ikke finde sted mellem kl. 20.00 og 07.00.

Tørring af tøj:

Der må kun installeres tørretumbler af kondenstypen , og for at forebygge skader på bygningens ventilationssystem skal den installeres i overensstemmelse med autoriserede regler.

Opsætning af tørresnore, tørrestativer o.lig. på terressen må kun ske i en højde, der ikke overstiger gelænderet.

Porttelefon:

Porttelefonen skal benyttes korrekt. Beboere må således ikke lukke nogen ind i ejendommen, førman har sikret, at det er en bekendt til beboeren. Alle andre skal afvises.

Skiltning og opslag:

Reklameskilte må kun anbringes efter skriftlig tilladelse fra bestyrelsen og må kun opsættes i overensstemmelse med bestyrelsens anvisning.

Det er forbudt at placere opslag andre steder end på opslagstavlen.

Opgange of fællesrum:

Fodtøj, legetøj, cykler m.v. må ikke henstilles på trapper, i opgange eller i fællesrum.

Liberalt erhverv:

Det er tilladt at drive erhverv fra sin lejlighed, såfremt lejligheden primært anvendes som bolig og såfremt dette erhverv har præg af almindeligt kontorarbejde og ikke indebærer nogen form for aktiviteter, som støjer eller øger trafikken til og fra lejligheden. Lejligheden må således kun anvendes som arbejdsplads for andelshaveren eller dennes familie.

Generelt:

Andelshaveren er til enhver tid ansvarlig for skader m.v. forvoldt af dennes gæster eller logerende, mens disse personer opholder sig på andelsboligforeningens område.

Overtrædelser:

Overtræder en beboer husordenen bør den, der konstaterer overtrædelsen, påtale dette direkte og straks overfor overtræderen. Stopper overtrædelsen ikke, skal der rettes skriftlig henvendelse til bestyrelsen.

Henvendelsen skal indeholde oplysninger om overtrædelsens art, konsekvenser og tidspunkt. Bestyrelsen tager stilling til hvorvidt klagen er berettiget og påtaler dette.

* * * * *

Reglerne revideres en gang årligt på generalforsamling.

(13.03.08)