Årsberetning 2008

Årsrapport for budgetåret 2008:

Så gik der endnu et år og det blev igen tid til at afholde den ordinære generalforsamling.

Den på den seneste generalforsamlingen den 10. april 2008 valgte bestyrelse med suppleanter og medhjælpere har "holdt sammen" hele året og der har - som i de foregående år - været spændende opgaver nok at tage fat på .

Desværre har vi, siden sidste generalforsamling, mærket finanskrisen på salget af andele og bestyrelsen har arbejdet hårdt på at fastholde eller hvis muligt, nedsætte vores boligydelse og det er faktisk ved hårdt arbejde lykkedes, se nedenfor.

Bestyrelsen har fået ejendommen lovpligtigt energimærket og kigger nu længere ud i fremtiden og er derfor i gang med at udarbejde en vedligeholdelsesplan for vores ejendom, så den kan holde i mange mange år endnu

Et kort referat af de højest prioriterede arbejdsopgaver fremgår nedenfor og herudover henviser bestyrelsen til de månedlige referater, der opsættes på opslagstavlerne i opgangene.

5-årsgennemgang med Hoffmann

Som det fremgik af sidste års beretning var bestyrelsen optimistisk og troede/håbede at Hoffmann ville udbedre de sidste udvendige mangler i løbet af foråret 2008. Dette holdt desværre ikke og vi har stadig få udeståender med Hoffmann, men efterhjælpsarbejdet pågår og vi håber nu, at en endelig afslutning kan ske i løbet af foråret 2009. Det drejer sig om vandindsivning i parkeringskælderen, som vi p.t. stadig ikke er helt tilfreds med udbedringen af.

Rørskadesagen

Nu skulle det meget gerne være slut med vandskader, for rørskadesagen blev planmæssigt afsluttet med udgangen af 2008 og det er bestyrelsens indtryk, at projektet er forløbet til de fleste andelshaveres tilfredshed, da entreprenørfirmaet (Eibye & Holmsgaard) har været gode til at orientere beboerne og til at overholde den opstillede tidsplan.

Vi finansierede byggesagen via vores indestående i Kuben, derfor var det ikke nødvendigt at optage et decideret byggelån. Vi var dog nødsaget til at optage en kassekredit i juli for ikke at have underskud på vores drift, indtil vi fik vores penge tilbage fra byggeskadefonden. Denne kredit kører stadig. Da sagen blev afsluttet i Byggeskadefonden, fik vi 1.900.000 kr retur, disse penge blev indsat på en højrentekonto, hvor de er låst frem til april 2009.

Energimærkning

Mylliin Energi Consult ApS & Varmekonsulenterne ApS stod for energimærkningen af vores ejendom

Vores ejendom fik et B, hvilket er det næstbedste, konsulenten kom med nogle få forbedringsforslag, men måtte konkludere at selv hvis vi foretog de foreslåede forbedringer ville vores mærke stadig være et B. Det blev samtidig konkluderet at ejendommens varmeforbrug er i overensstemmelse med det forventede for en ejendom som denne. Samt at bygningen fremstår som en god og sund bygningsmasse.

Konsulenten gennemgik desuden nogle af de lejligheder der har haft vandskader og kunne konkludere at ingen af lejlighederne har fugtproblemer. Han gjorde dog opmærksom på at det er vigtigt at sørge for god udluftning i lejlighederne, dette kan bla. gøres ved at ventilationerne i vinduerne altid er åbne.

Hvis du vil se hele energimærket kan det rekvireres hos: nehrhaupt@privat.dk

Vedligeholdelsesplan

Bestyrelsen har i februar 2009 indgået en aftale med Ejby & Holmsgaard om at få udarbejdet en tilstandsrapport for ejendommen samt et 10 års vedligeholdelsesbudget. Årsagen til dette er at vi vil sikre os at vi vedligeholder vores ejendom på den bedst mulige vis, således at vi sørger for at vores ejendom ikke forfalder. Vi har desuden i vores budget for de næste år afsat 280.000 kr. til vedligeholdelse, for at sikre at vi har penge til de nødvendige arbejder.

Lånomlægning

Efter den sidste ekstraordinære generalforsamling sidste år, fik vi endelig foretaget vores lånomlægning, med det resultat at vi kunne nedsætte vores boligafgift med 10 %. Det har også resulteret i at vi endelig har penge til at foretage den nødvendige løbende vedligeholdelse.

Vi var meget heldige at vi fik lukket vores omlægning før finanskrisen startede, for der ville nok ikke være så nemt at få lavet denne løsning i 2007. Men vi fik opkøbt vores obligationer og fik lukket et Cibor6 lån på ca. 53 mill. og et banklån på ca. 20 mill. og det betyder at vi betaler ca. 5 % i fast rente både på vores realkreditlån og på vores banklån, idet vi har indgået en rentesikring med banken. Hvis foreningen ønsker det kan der dog afdrages på gælden, for at nedbringe vores renteudgifter.

Hvis vi ikke havde foretaget denne omlægning ville vores boligafgift stige hvert år med det som støtten falder pr. år.

Efter vi havde afsluttet lån omlægningen, søgte og fik jeg arbejde i Nordea’s afdeling for Boligforeninger, hvor jeg nu rådgiver andelsboligforeninger og ejerforeninger i bla. lånomlægning. Jeg informerede Jytte Dayan om dette da jeg søgte jobbet – Kirsten Nehrhaupt.

Adlex-løsning

Flere andelshavere modtog i november et brev fra advokatfirmaet Adlex. I brevet informerede de om at de havde fundet en løsning som gør det muligt for andelshaverne at få rentefradrag for foreningens gæld. Dette gøres ved at foreningens gæld lægges ud på de enkelte andelshavere ved at opskrive andelsindskuddet med andelens del af foreningens gæld.

Eftersom der er stor uenighed om hvilke konsekvenser dette kan have for foreningen har vi valgt at afvente indtil vi er sikre på at foreningen ikke løber en risiko.

Hvis det på et tidspunkt viser sig, at der ingen risiko er for foreningen, vil bestyrelsen naturligvis indkalde til en ekstraordinær generalforsamling så vi kan tage stilling til dette.

Administrator

Vi har i efteråret været på udkig efter en ny administrator. Og har fundet en meget god og kompetent advokat som har et administrationsfirma, eftersom vi var overbevidste om at de kan hjælpe os fremover, stiller vi forslag om, at bestyrelsen bemyndiges til at skifte administrator. Udgiften til den nye administrator vi ligge på niveau med Kuben. Der er dog flere fordele ved den nye administrator bla. vi får tilknyttet en meget erfaren administrator, som selv styrer vores økonomi og betaler vores regninger, alle vores betalinger vil foregå via vores egen netbank, som bestyrelsen kan få kigge adgang til, samt mange flere.

Gårdudvalget

Gårdudvalget har i samarbejde med gårdudvalget fra T2 afholdt flere møder i efteråret 2008. Formålet med møderne var i fællesskab at komme med forslag til forbedringer af den fælles gård. Ved forbedring forstås mulighed for bedre udnyttelse, bedre oprydningsmulighed og forskønnelse. Møderne endte med et forslag som indeholdt to elementer: 1) En overdækket terrasse, som kunne tjene til ly, for sommerregnen. Dette delelement var stærkt støttet af de grillende medlemmer. 2) En overdækket terrasse, som kunne tjene til opsamling af legetøj og børnecykler, som ellers flyder rundt omkring i gården til stor gene for de fleste. Det samlede udvalg valgte at prioritere begge delelementer lige højt, dvs. enten begge forslag eller intet, da de afslutningsvis forelagde det samlede projekt for de to bestyrelser, T1 og T2. Prisen på det samlede projekt var ca. 150.000 kr. Projektet blev nedstemt. - Fremover vil det være hensigtsmæssigt, at have aftalt et budget før projekter udarbejdes.

Søndag den 1. februar 2009 arrangerede gårdudvalget en oprydningsformiddag. Ca. 5-6 personer deltog. Områderne i kældre og ved festlokalet blev ryddet for tilfældigt hensatte eller glemte artikler. Vores rengøringsfirma fjernede dagen efter det opsamlede mod aftalt ekstrabetaling. - Vi håber ikke, at det fremover vil være nødvendigt med sådanne tiltag, da beboerne selv har ansvar for at skaffe sig af med overflødige møbler mm.